Inversiones inmobiliarias para mexicanos: seguridad jurídica en la “zona restringida”

No obstante lo complicado y costoso que se ha vuelto tratar con fiduciarios respecto de la adquisición de bienes inmuebles en la denominada zona restringida (inmuebles ubicados dentro de 50 kilómetros de la costa conforme lo que marca el artículo 27 constitucional) de México debemos ponderar los beneficios que existen no sólo para extranjeros, que no tienen otra opción para adquirir el dominio directo sin fideicomiso, sino también para connacionales.

Hay varios escenarios en los que  se recomienda el empleo de fideicomisos como vehículo de inversión inmobiliaria pero, dependiendo de la naturaleza comercial de la adquisición o el componente mercantil esporádico del inmueble a adquirirse, como puede ser el arrendamiento temporal a través de las diferentes plataformas tecnológicas, la adquisición puede llevarse a cabo mediante una sociedad mercantil mexicana en cuyo capital social participen mayoritariamente extranjeros.

La compra de inmuebles por medio de sociedades mercantiles mexicanas ahorra el sinnúmero de trámites, autorizaciones de comités, tiempos, costos y documentos que solicitan los fiduciarios, si bien no de muto propio pero sí como resultado de requisitos que se han ido incorporando en leyes, reglamentos y circulares bancarias con motivo de la asunción, por parte del estado mexicano, de obligaciones internacionales para combatir el lavado de dinero (blanqueo de capitales) y la corrupción tan de moda en el discurso presidencial.

No obstante las ventajas enunciadas existen igualmente otras consecuencias importantes, quizás no deseadas o previstas, pues la sociedad mercantil no siempre obedece a una planeación patrimonial efectiva e incluso se puede caer en simulación al evitar a rajatabla el fideicomiso, y tener solamente un fin residencial efectivo, que esté en franco conflicto con el objeto social comercial de la sociedad; dicho de otro modo, darle la vuelta a la Constitución y a la Ley de Inversión Extranjera.

Los temas legales en México son complejos pues somos una jurisdicción altamente formalista, producto de nuestra tradición jurídica romano-canónica. Ello abona al estado de derecho pero a veces elude a la justicia que busca implícitamente obtener. La desconfianza total que tenemos los mexicanos frente a otros mexicanos y a extranjeros nos ha llevado a diseñar e implementar sistemas normativos que buscan cerrar oportunidades y espacios a la ilegalidad y la corrupción. Los resultados son perfectibles pero definitivamente la idea es la correcta.

Recientemente hemos visto cómo las inversiones inmobiliarias han bajado al no estar el régimen jurídico en sintonía con los tiempos rápidos de transacción que el mercado dicta. Quizás los operadores del sistema jurídico debamos socializar mayormente los efectos de la tecnología respecto del estado de derecho pues en última instancia los clientes laicos serán los beneficiarios de un régimen legal robusto; es decir, a nadie convienen que en aras de prisa y premura se comprometa la integridad del proceso de compra que, por cierto, obedece a cientos de años de evolución. ¡Tampoco los tribunales necesitan atender más expedientes de manera innecesaria! El rezago existente en tribunales no podrá acotarse si este círculo vicioso no logra romperse.

Es así que en la parte institucional, los fiduciarios al cobrar una cuota anual por sus servicios de administración y tenencia, están salvaguardando el proceso legal de compra y por ello al poder designar el fideicomitente a fideicomisarios en primer lugar y a los substitutos al momento de constituir el fideicomiso, e incluso en fecha posterior, dichos fideicomitentes, como ciudadanos mexicanos, que si bien no requieren de fideicomiso para la compra, sí estarían protegiendo la parte sucesoria de una manera más ágil y completa.

Digámoslo claro: se estaría librando el engorroso juicio testamentario o intestamentario pues se evitaría el la sucesión judicial respecto de los bienes fideicomitidos y aunque estemos en presencia de fideicomisos residenciales en su mayoría, se podrían tratar como fideicomisos de inversión al colocar a los herederos como co-fideicomisarios en primer lugar e incluir a la siguiente generación, con nombre y apellido, como fideicomisarios substitutos. Esta planeación patrimonial es conveniente para aliviar la carga judicial de los tribunales mexicanos y proteger de paso el patrimonio de las personas más allá de su inevitable muerte.

1. Eduardo Tapia Zuckermann, Tapia Zuckermann, S.C.; Abogado en México, Nueva York y Washington, D.C. – Consejero Nacional de la Barra Mexicana, Colegio de Abogados, A.C.